【進化するマンション管理業の現在】建物だけでなく、人、自然、資金、合意形成をメンテナンスする

朝、管理員がエントランスの扉を開ける。
廊下を見回り、設備の異常を確かめ、掲示物を張り替える。住民からごみ出しについて聞かれ、水漏れの連絡を受け、植栽の状態を確認する。
マンション管理は、目立たない仕事だ。
だが、その仕事が止まれば、数十、数百世帯の暮らしが止まる。
いま、マンション管理の対象は、建物だけではなくなった。
建物を守る管理員の身体。異なる言語や文化を持つ住民への情報。使われなくなった設備の再編。将来を決めるための合意形成。敷地内の緑が、人と生きものに与える価値。修繕積立金と、購入後に表面化する財政リスク。
高経年マンションが急増する一方、管理に使える人、資金、時間には限りがある。
だからこそ必要なのは、すべてを以前と同じ形で維持することではない。
残すもの、変えるもの、やめるものを見極めること。異変が深刻になる前に気づくこと。専門家の力を借りながら、住民自身が判断を続けられること。
マンション管理業は、裏方から社会課題解決のフロントラインへ。
その仕事は、建物のメンテナンスから、暮らしそのもののメンテナンスへ進化し始めている。

「管理」から「再生」までを考える時代へ

マンションは、完成した瞬間が最も新しく、その後は時間とともに劣化していく。
外壁、防水、給排水管、エレベーター、駐車設備。点検し、修繕し、部品を交換しなければ、機能は失われる。
しかし、マンションの問題は建物の劣化だけではない。
区分所有者が高齢化し、賃貸化や空き住戸が増えれば、総会への参加や役員の選任が難しくなる。管理費や修繕積立金の値上げが必要でも、意見をまとめられない。設備を直す技術があっても、決めることができないのだ。
国土交通省の改正法は、マンションを新築、管理、修繕、再生という一続きのライフサイクルとして捉えている。出席者による決議の円滑化、所在不明者を決議の母数から外す仕組み、建替え以外の一棟リノベーションや建物取壊しなど、新たな再生手法も整備された。
管理業に求められているのは、今月の点検を無事に終えることだけではない。
10年後、20年後に、このマンションをどのような状態で次の世代へ渡すのか。
時間を管理する仕事への転換である。

マンションを守る人を、AIで守る

ナイスコミュニティーは2026年4月、マンション管理員や清掃員を対象に、AIを活用した心身機能測定システム「AYUMI Scan」の運用を始めた。
スマートフォンやタブレットを使い、最短3分で筋力、バランス力、認知機能などを測定する。結果は本人へ示され、転倒リスクの把握や運動習慣の改善に使われる。直近の管理員研修では14人が参加した。
背景にあるのは、管理員や清掃員の高齢化だ。
マンション管理員は、一人で現場に常駐する場合が多い。廊下や階段を歩き、重量物を移動し、脚立を使う作業もある。転倒などの事故が起きた際、近くに同僚がいなければ発見が遅れる可能性もある。
2026年4月には、改正労働安全衛生法により、高年齢労働者の労働災害を防ぐ措置が事業者の努力義務となった。今回の導入は、法改正を背景に、身体機能の変化を事故の前に見つけようとする試みだ。
建物には、定期点検と長期修繕計画がある。
建物を点検する人にも、定期的な「健康診断」が必要になる。
ただし、AIによる測定を導入しただけで、事故が減るとは限らない。測定人数はまだ限られ、労災削減の長期的な効果はこれから検証される段階だ。
測ることを目的にせず、測定後の運動支援、勤務配置、作業環境の改善までつなげられるか。
働く人を消耗品にしない管理。その第一歩である。

掲示板を読める人だけの管理から、多言語で届く管理へ

株式会社クラウド管理会社は、マンションやアパートの住民向けに「クラウド管理アプリ」を提供し始めた。
ごみ出しカレンダー、設備のメンテナンス予定、故障報告、近隣のイベント情報などを一つにまとめたアプリだ。日本語、英語、中国語、ベトナム語、韓国語に対応するAIチャットを備え、住民の質問を24時間受け付ける。発表によると、ごみ収集情報は全国1,795自治体の95.8％に対応し、管理会社には問い合わせの要点が自動的に届く。
外国籍住民がごみ出しのルールを守れないとき、原因を本人の意識だけに求めてよいのだろうか。
掲示物が日本語だけで書かれ、質問できる窓口が平日の営業時間に限られていれば、必要な情報にたどり着けない人が生まれる。
言葉が通じないことは、生活上の不便だけではない。
ごみ、騒音、駐輪、共用部分の使い方をめぐる誤解は、住民同士の摩擦につながる。災害や設備故障の際には、安全にも関わる。
AIは、管理会社の人員を減らすためだけの技術ではない。
情報格差を小さくし、異なる文化や生活習慣を持つ人が同じ建物で暮らすための「翻訳インフラ」になり得る。
一方で、AIが誤ったごみ出し日や緊急時の対応を案内すれば、混乱を広げる。個人情報の扱い、回答内容の責任、スマートフォンを使わない高齢者への代替手段も必要だ。
デジタル化とは、紙をアプリに置き換えることではない。
必要な人に、必要な情報が、本当に届く状態をつくることである。

設備を同じ形で更新しない、という選択

築年数が経過したマンションでは、機械式駐車場の更新時期を迎える一方、自動車を所有する住民が減り、空き区画が常態化する例もある。
利用料収入が減っても、保守費や電気代、部品交換費はかかり続ける。
さくら事務所が始めた「マンション機械式駐車場 最適化コンサルティング」は、同じ台数で更新する案だけでなく、減台、一部撤去、全撤去、平置き化などを比較する。現地調査と稼働状況を基に、工事費、将来の維持費、利用収入を分析し、理事会での検討から住民説明会、総会決議まで支援する。
設備は、そこにあるから残さなければならないわけではない。
使われていない機械式駐車場を従来と同じ規模で更新すれば、不要な資材、電力、維持費を次の世代へ残す。
壊れたものを新しくするだけが修繕ではない。
必要性を問い直し、減らす。やめる。別の機能へ変える。
撤去後の場所は、平置き駐車場やEV充電区画、駐輪場、防災倉庫、宅配スペース、緑地、雨庭、住民が集まる場所などへ転換できる可能性がある。
もちろん、駐車設備を必要とする住民への対応や、撤去費用、将来の利用需要も検討しなければならない。
重要なのは、「更新するか、放置するか」という二択から抜け出すことだ。
更新しないことも、未来に向けた修繕になる。

マンションの未来を、ゲームで話し始める

大和ライフネクストのマンションみらい価値研究所は、マンション再生の合意形成を疑似体験する「マンション再生ゲーム」を開発した。
参加者は管理組合の理事となり、建替え、一棟リノベーション、敷地売却などの選択肢を比較する。ゲームには、年齢、家族構成、経済状況、マンションへの思いが異なる区分所有者が登場する。参加者同士で対話しながら、マンションの将来を決める協力型の設計だ。
同研究所が2026年6月に区分所有者1,000人を対象に行った調査では、マンション再生に関する情報に触れたことがない人が約7割、再生について考えた経験がある人は約3割にとどまった。
老朽化マンションの問題は、工法や法律が存在しないことだけではない。
建替えや売却という重い話題を、誰が、いつ、どのような言葉で切り出すのか。
その入口がないことも大きな障壁だ。
長く住み続けたい人。売却したい人。追加負担が難しい人。資産価値を重視する人。高齢で引っ越しを望まない人。
区分所有者の数だけ、未来への希望と不安がある。
ゲームは、難しい制度を楽しく学ぶためだけの道具ではない。
自分とは異なる立場を知り、結論を急がずに話し合いを始める「合意形成の技術」である。
マンション再生に必要なのは、多数決の方法だけではない。
多数決にたどり着くまでの対話なのだ。

マンションの緑を、面積ではなく価値で測る

大京、大京アステージ、住友林業緑化、立命館大学は、マンションの緑化と居住者の生活満足度との関係を検証する共同研究を始めた。
大京が開発したマンションの居住者にアンケートを行い、植栽や緑地のデータと組み合わせて分析する。大京の開発、管理会社の維持管理、造園会社の植栽・生物に関する知見、大学の分析手法を組み合わせる研究だ。
分譲マンションでも、地域本来の植生に配慮した樹種や、周辺の自然環境と連続する緑地計画が導入され始めている。
だが、緑化が居住者の暮らしや生活満足度へどのような価値を生むのかは、十分に検証されてこなかった。今回の研究は、その価値を居住者の視点から明らかにしようとするものだ。
マンションの植栽は、完成時の見栄えを整える装飾ではない。
雨を受け止める。日陰をつくる。夏の地表面温度を抑える。鳥や昆虫の移動を助ける。窓から緑が見える。住民が季節の変化を感じる。
都市緑化では、在来種を積極的に採用した取り組みが、生物多様性の保全効果を高めることを示した先行事例もある。
ただし、植えれば終わりではない。
成長した樹木の剪定、落ち葉の処理、根による舗装への影響、害虫への対応、管理費の確保。美しさと生態系の価値を維持するには、長期的な手入れが欠かせない。
緑化率ではなく、何を植え、何が訪れ、住民がどう感じ、誰が管理を続けるのか。
マンションの緑も、面積から機能で評価する時代へ向かっている。

管理の良し悪しを、購入前に見えるようにする

中古マンションを選ぶ際、価格、駅からの距離、間取り、築年数は比較しやすい。
一方、修繕積立金の残高、滞納状況、長期修繕計画の妥当性、管理組合の運営状態は見えにくい。
ハウスクローバーは2026年7月、重要事項調査報告書や長期修繕計画などをアップロードすると、管理状態をAからEで判定する「買っていいマンション診断」を発表した。物件の規模や設備、過去の工事実績、将来の工事費上昇を踏まえ、30年間の修繕費を試算する。
国土交通省のマンション総合調査では、修繕積立金が長期修繕計画の予定額に対して「不足していない」と確認できている管理組合は39.9％だった。「不足している」が36.6％、「不明」が23.5％。購入時の積立金額が低くても、将来の値上げや一時金が必要になる可能性がある。
この種のサービスには、購入者と管理情報の間にある格差を小さくする可能性がある。
「マンションは管理を買え」という言葉を、経験則からデータへ変える試みだ。
一方、診断は民間企業の独自アルゴリズムによる情報提供であり、購入の安全性を保証するものではない。判定基準の透明性、データの更新頻度、第三者による検証も問われる。
本来目指すべきなのは、一つの企業の判定を信じることではない。
購入者が、管理状態を比較し、質問し、判断できる市場をつくることである。
マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」も、管理体制、建築・設備、管理組合収支、耐震、生活関連の30項目を評価し、管理状態を公開する仕組みを運営している。良い管理を市場価値へ反映させようとする動きが、制度と民間サービスの双方から進んでいる。

住民自治と専門家の力を、どう組み合わせるか

管理組合の役員を引き受ける人がいない。
会計、契約、修繕、法律など、判断に専門知識が必要だ。
こうした課題に対し、マンション管理士や弁護士などが、管理組合の監事や管理者へ就任する外部専門家の活用が進み始めている。
山崎事務所は2026年6月、10棟目となるマンション管理組合の外部監事へ就任した。外部監事は、管理組合の会計や理事会の業務が適正に行われているかを監査し、総会へ報告する。国土交通省の調査では、「役員のなり手不足」を課題として挙げた管理組合は42.3％、「区分所有者の高齢化」は42.7％だった。
専門家の参加は、管理組合の負担を減らし、会計や工事発注のガバナンスを高める可能性がある。
ただし、管理を専門家へ任せれば、すべてが解決するわけではない。
国土交通省が2026年4月に改訂した外部管理者方式のガイドラインは、外部の専門家や管理会社が管理者に就任する場合でも、マンション管理の主体は区分所有者で構成する管理組合であると確認している。
専門家へ何を任せるのか。
報酬は妥当か。管理会社や工事会社との利益相反はないか。誰が業務を監督するのか。住民が情報を得て、重要事項を決める権利は守られているか。
専門家を入れることと、住民が無関心になることは同じではない。
管理業が高度化するほど、住民自治を支える仕組みも高度化させなければならない。

AIが増えても、最後に必要なのは対話である

AIで管理員の身体機能を測る。
AIで問い合わせに答える。
アルゴリズムで管理状態を判定する。
データを使えば、見えなかった問題に早く気づける。業務負担を減らし、人手不足を補うこともできる。
だが、マンションの問題には、数字だけでは決められないものがある。
高齢の管理員に、どのような仕事を任せるのか。
外国籍住民へ、ルールの背景をどう伝えるのか。
駐車場を失う住民へ、代替策をどう用意するのか。
修繕積立金を、どこまで引き上げるのか。
建替えを望む人と、住み続けたい人の意見をどう調整するのか。
AIは選択肢を示すことができる。
しかし、異なる事情を持つ人々が納得できる答えをつくるには、対話が欠かせない。
デジタル化によって人を減らすのではなく、人が本来向き合うべき仕事へ時間を戻す。
それが、マンション管理DXの本当の価値だろう。

マンション管理は、生活インフラの経営になる

最新事例を横断すると、マンション管理業の進化は、六つの方向に整理できる。
一つ目は、壊れてから直すのではなく、AIとデータで異変を早く見つける「予防管理」。
二つ目は、外国籍住民、高齢者、障がいのある人にも情報が届く「包摂的な管理」。
三つ目は、設備を同じ形で更新せず、需要や社会変化に合わせて縮小・転換する「選択する修繕」。
四つ目は、ゲームや対話を通じ、住民自身が将来を考える「合意形成の管理」。
五つ目は、緑、水、生物多様性、健康を住環境の価値として扱う「自然共生型の管理」。
六つ目は、管理状態と将来費用を可視化し、購入者や金融、市場の評価へつなげる「資産情報の管理」である。
マンションは、コンクリートでつくられた大きな箱ではない。
人が働き、人が暮らし、お金が集まり、設備が動き、植物が育ち、意思決定が行われる小さな社会だ。
建物だけが長持ちしても、管理員が働けず、住民が情報を得られず、修繕費が不足し、話し合いができなければ、マンションは維持できない。
反対に、建物が古くても、適切な資金計画があり、住民が参加し、専門家を使い、設備を柔軟に見直し、自然環境を手入れできれば、住み続ける価値は高められる。
進化するマンション管理業が扱うのは、建物の寿命だけではない。
そこで働く人の健康。
暮らす人の安心。
地域の自然。
資産を守る資金。
異なる人々が未来を決めるための関係性。
マンション管理は、建物のメンテナンスから、生活基盤全体のメンテナンスへ。
そして、社会インフラを長く使い続けるための経営へ進み始めている。

主な発表元・参考資料

■株式会社AYUMI BIONICS／ナイスコミュニティー株式会社
「横浜市のナイスコミュニティー、AI測定『AYUMI Scan』で管理員の安全・健康管理をDX化」

■株式会社クラウド管理会社
「マンション入居者向け『住民専用AIアプリ』提供開始」

■株式会社さくら事務所
「マンション機械式駐車場の方針決定を支援する新サービスを提供開始」

■大和ライフネクスト株式会社／マンションみらい価値研究所
「マンション再生を“自分ごと”にするボードゲームを開発」

■株式会社大京／株式会社大京アステージ／住友林業緑化株式会社／立命館大学
「マンション緑化の効果を検証する共同研究を開始」

■ハウスクローバー株式会社
「中古マンションの管理状態を買う前にA～E判定する『買っていいマンション診断』」

■山崎事務所
「マンション管理組合の外部監事就任が10棟に到達」

■国土交通省
「マンション関係法改正の概要」

■国土交通省
「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」

FAQ

Q. マンション管理業は、具体的にどのように変わっているのですか？
A. 清掃、点検、修繕などの従来業務に加え、管理員の健康管理、多言語での住民対応、データを用いた資金計画、合意形成支援、生物多様性に配慮した緑地管理などへ領域が広がっている。

Q. なぜマンション管理員の健康管理が重要なのですか？
A. 管理員や清掃員には高年齢の従業員も多く、一人で現場に常駐する場合がある。転倒などが起きた際、発見が遅れる可能性があるため、事故前に身体機能の変化を把握する予防的な安全管理が求められる。

Q. マンション管理にAIを使うメリットは何ですか？
A. 身体機能の測定、問い合わせへの自動回答、管理情報の整理、修繕費の試算などを効率化できる。人手不足を補い、これまで見えなかったリスクを早く見つける可能性がある。

Q. マンション管理でAIを使う際の課題は何ですか？
A. 誤回答、個人情報の保護、判断基準の透明性、デジタル機器を利用できない人への対応などが課題となる。AIの判定だけで重要事項を決めず、人による確認と説明を組み合わせる必要がある。

Q. 機械式駐車場は、必ず更新しなければならないのですか？
A. 必ずしも同じ台数、同じ方式で更新する必要はない。利用状況、将来の需要、保守費、工事費、駐車場収入を比較し、減台、撤去、平置き化などを検討できる。

Q. マンション再生ゲームには、どのような目的がありますか？
A. 建替え、一棟リノベーション、敷地売却などの選択肢と、異なる事情を持つ区分所有者との合意形成を疑似体験する。マンションの将来について話し合いを始める入口をつくることが目的である。

Q. マンションの緑化は、資産価値に関係しますか？
A. 緑地は景観だけでなく、暑熱緩和、雨水の浸透、生物多様性、居住者の満足度などへ影響する可能性がある。今回の共同研究は、こうした価値を居住者アンケートと緑地データから検証する段階にある。

Q. 修繕積立金が不足すると、何が起きますか？
A. 積立金の大幅な値上げ、一時金の徴収、借入、修繕工事の延期や縮小などが必要になる可能性がある。工事を先送りすれば劣化が進み、後の修繕費がさらに増える場合もある。

Q. 外部管理者や外部監事に任せれば、住民は管理に参加しなくてもよいのですか？
A. 外部専門家は管理組合の負担を減らし、専門性を補えるが、マンション管理の主体は管理組合である。重要事項の決定、専門家の監督、利益相反の確認など、区分所有者の責任は残る。

Q. これからのマンション管理で最も重要なことは何ですか？
A. 建物、人、資金、情報、自然、コミュニティを別々に扱わず、長期的な一つの生活基盤として考えることだ。問題が深刻になる前に状態を把握し、住民、管理会社、専門家が継続的に話し合える仕組みが重要になる。

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